第一章 總 則

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第三章 物業(yè)服務(wù)

第四章 物業(yè)的使用與維護

第五章 監(jiān)管職責

第六章 法律責任

第七章 附 則

第一章 總 則

第一條【立法宗旨】為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理各方的合法權(quán)益， 改善人居環(huán)境、促進社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《四川省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合瀘州市實際，制定本條例。

第二條【適用范圍】 瀘州市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督活動，適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第三條【物業(yè)管理行業(yè)主管部門責任】市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱“市房地產(chǎn)主管部門”）負責本市物業(yè)管理的統(tǒng)一指導監(jiān)督管理工作。縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱“縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門”）負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的具體監(jiān)督管理工作。

第四條【物業(yè)管理工作機構(gòu)】縣（區(qū)）人民政府應(yīng)加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，將物業(yè)管理納入城市管理和社會綜合治理機制體系，統(tǒng)籌兼顧社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理工作，建立健全市、縣（區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)四級物業(yè)管理工作機構(gòu)，落實人員編制和工作經(jīng)費。

第五條【新型物業(yè)管理】推行綠色物業(yè)管理和智慧物業(yè)小區(qū)建設(shè)，探索街區(qū)制物業(yè)服務(wù)模式。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第六條【業(yè)主的定義】依法登記取得房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

因買賣、贈與等法律關(guān)系已經(jīng)先行合法占有房屋以及因繼承、訴訟、仲裁、政府征收等方式取得房屋所有權(quán)，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔相應(yīng)義務(wù)。

第七條【業(yè)主的權(quán)利】業(yè)主在物業(yè)管理中，除享有《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》規(guī)定的權(quán)利外，還享有以下權(quán)利：

（一）提議召開首次業(yè)主大會會議；

（二）推選業(yè)主代表，并享有被選舉權(quán)；

（三）對物業(yè)維護、使用等方案進行監(jiān)督；

第八條【業(yè)主的義務(wù)】 業(yè)主在物業(yè)管理中，除《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務(wù)外，還應(yīng)履行下列義務(wù)：

（一）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式；

（二）在轉(zhuǎn)讓、出租房屋后，到物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會登記備案；

（三）按照有關(guān)規(guī)定續(xù)籌住宅專項維修資金，并對符合使用住宅專項維修資金條件的進行確認；

業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第九條【業(yè)主誠信機制】建立業(yè)主誠信機制。業(yè)主應(yīng)當在合同約定或管理規(guī)約規(guī)定的期限內(nèi)繳納物業(yè)服務(wù)費用和其他應(yīng)當由業(yè)主共同分攤的費用（含續(xù)籌住宅專項維修資金），逾期未繳納的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當書面催告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，可以依法申請仲裁或提起訴訟。

第十條【業(yè)主大會設(shè)立】一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)超過三百戶，組織召開全體業(yè)主大會困難的，可以以幢、單元、樓層為單位推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會。

第十一條【業(yè)主大會籌備組】符合《四川省物業(yè)管理條例》召開首次業(yè)主大會條件規(guī)定的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）接到建設(shè)單位或已交付房屋百分之十以上的業(yè)主聯(lián)名書面申請后15日內(nèi)，應(yīng)當組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

籌備組中業(yè)主代表條件應(yīng)當符合本條例規(guī)定的業(yè)主委員會委員入選條件，并由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，且不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。

籌備組應(yīng)當在成立之日起60日內(nèi)，制定首次業(yè)主大會會議召開方案，擬定《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》，確認業(yè)主身份及其他籌備工作，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

第十二條【業(yè)主大會籌備經(jīng)費來源和標準】首次召開業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費，新建小區(qū)由建設(shè)單位按不低于以下標準給予保障：

（一）建筑總面積5萬平方米以下（含5萬平方米）2萬元；

（二）建筑總面積5萬平方米以上至20萬平方米以下（含20萬平方米）3萬元；

（三）建筑總面積20萬平方米以上5萬元。

市房地產(chǎn)主管部門可根據(jù)全市經(jīng)濟社會發(fā)展和物價變化經(jīng)組織論證后適時對上述標準進行調(diào)整。

建設(shè)單位應(yīng)當在辦理建設(shè)工程竣工驗收備案之前將籌備經(jīng)費繳存到街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）代管。

第十三條【未成立業(yè)主大會物業(yè)管理區(qū)域的管理】不具備成立業(yè)主大會或具備成立業(yè)主大會條件仍未成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）批準，由社區(qū)居(村)民委員會履行業(yè)主委員會職責。街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）將批準情況抄送縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門。

社區(qū)居民委員會在業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后應(yīng)當停止履行業(yè)主委員會職責，并在15日內(nèi)與新一屆業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)。

第十四條【業(yè)主委員會產(chǎn)生、任期和組成】業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，每屆任期3年或5年，由5人以上11人以下的單數(shù)委員組成。業(yè)主委員會委員人數(shù)由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域面積大小提議，由業(yè)主大會確定。

業(yè)主委員會應(yīng)當建立定期接待制度，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。

第十五條【業(yè)主委員會委員入選條件】 業(yè)主委員會委員應(yīng)當為本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主，并符合以下條件：

（一）具有完全民事行為能力且具備履行職務(wù)的健康條件和必要的工作時間；

（二）模范遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）本人、配偶以及直系親屬沒有在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作；

（四）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)沒有違法建設(shè)行為；

（五）按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用、其他應(yīng)當共同分攤的費用（含續(xù)籌住宅專項維修資金）；

（六）熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章政策；

（七）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具備一定的組織協(xié)調(diào)能力；

（八）法律、法規(guī)及《管理規(guī)約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定的其他條件。

第十六條【社區(qū)干部參與業(yè)主委員會】 鼓勵符合本條例第十五條規(guī)定條件的社區(qū)干部積極參與業(yè)主委員會委員選舉。

第十七條 【業(yè)主委員會禁止行為】業(yè)主委員會不得有以下行為：

（一）阻撓、抗拒業(yè)主大會行使職權(quán)；

（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；

（三）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會或業(yè)主委員會印章；

（四）打擊、報復、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報人；

（五）未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（六）擅自動用住宅專項維修資金，侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（七）超越業(yè)主大會賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他禁止行為。

第十八條【業(yè)主委員會換屆】業(yè)主委員會任期屆滿90日前未公示的，由社區(qū)居（村）民委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，并書面報告街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）和縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門。街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）和縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

第十九條【業(yè)主委員會離任交接】業(yè)主委員會應(yīng)當自任期屆滿前15日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、業(yè)主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物移交社區(qū)居（村）民委員會保管。

業(yè)主委員會不按時移交的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當責令其限期移交；拒不移交的，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）會同轄區(qū)公安派出所協(xié)助處理。

社區(qū)居（村）民委員會在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生備案后15日內(nèi)，將其保管的物品移交新一屆業(yè)主委員會。

第二十條【業(yè)主委員會委員的補貼】業(yè)主委員會議事活動經(jīng)費及業(yè)主委員會委員的交通、通訊等工作經(jīng)費應(yīng)當給予適當補貼。具體補貼標準由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）會同縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域面積大小等因素提議，由業(yè)主大會確定。

補貼資金應(yīng)首先在共有部分物業(yè)經(jīng)營收益中提取，不足部分由業(yè)主共同分攤。

第二十一條【業(yè)主委員會財務(wù)管理制度】業(yè)主委員會應(yīng)當建立規(guī)范的財務(wù)管理制度，并將財務(wù)收支情況每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

業(yè)主委員會屆滿時，百分之十以上業(yè)主對業(yè)主委員會財務(wù)收支情況有異議，可委托街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）組織審計，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）委托專業(yè)機構(gòu)對業(yè)主委員會財務(wù)收支情況和離任的業(yè)主委員會主任的經(jīng)濟責任情況進行審計，并將審計結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

專業(yè)機構(gòu)審計費用在業(yè)主委員會議事活動經(jīng)費中列支。

第三章 物業(yè)服務(wù)

第二十二條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)資格】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。

異地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入瀘州市從事物業(yè)服務(wù)活動，應(yīng)當向市

房地產(chǎn)主管部門登記。

鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入市物業(yè)管理協(xié)會。市物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)服務(wù)行為，促進行業(yè)健康發(fā)展。

第二十三條【物業(yè)服務(wù)事項】物業(yè)服務(wù)事項應(yīng)當包含下列內(nèi)容：

（一）建筑物共有部位的維護和管理；

（二）公用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護和管理；

（三）共有部位的綠化、環(huán)境衛(wèi)生的保養(yǎng)和維護；

（四）秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項；

（五）對裝飾裝修活動進行管理，協(xié)助有關(guān)部門制止違法行為；

（六）將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準以及公共水電費分攤情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示；

（七）定期向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告履約情況；

（八）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的管理；

（九）法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

第二十四條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用記分管理制度】實行物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用記分管理制度?？h（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用監(jiān)管，并將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用情況及時報市房地產(chǎn)主管部門進行信用記分，并每年在媒體上公示一次。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法由市房地產(chǎn)主管部門另行制定。

第二十五條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理制度的建立】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當應(yīng)用計算機、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段提高管理效率，并建立值班、回訪、崗位、檔案管理、應(yīng)急處理預案等制度。

第二十六條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員配置】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范、房屋管理與維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、人員配置應(yīng)當符合行業(yè)相關(guān)標準。

項目經(jīng)理、安保人員、設(shè)施設(shè)備維護人員等專業(yè)管理人員需經(jīng)專業(yè)機構(gòu)培訓并持證上崗。安保人員（秩序維護人員）年齡在18周歲至60周歲之間且具備履行職務(wù)的健康條件。

第二十七條【物業(yè)服務(wù)選聘方式】物業(yè)管理區(qū)域選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，屬前期物業(yè)服務(wù)的，按照住建部《前期物業(yè)招標投標管理辦法》規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；成立業(yè)主大會后的物業(yè)服務(wù)，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當引導業(yè)主大會參照住建部《前期物業(yè)招標投標管理辦法》的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十八條【物業(yè)服務(wù)履約保證金】 物業(yè)服務(wù)合同雙方可以約定物業(yè)服務(wù)履約保證金，用于保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依約退出物業(yè)項目并移交物業(yè)管理相關(guān)資料及設(shè)施設(shè)備。

履約保證金金額由物業(yè)服務(wù)合同雙方約定，并委托街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）代管。

第二十九條【物業(yè)服務(wù)收費標準制度】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)收費項目和收費標準實行明碼標價。物業(yè)服務(wù)收費按不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

前期物業(yè)服務(wù)收費標準實行政府指導價，由物業(yè)所在地區(qū)縣房地產(chǎn)主管部門會同同級價格主管部門制定，并結(jié)合物價因素和市場行情每兩年調(diào)整一次。

業(yè)主大會成立后物業(yè)服務(wù)收費標準實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，原則上不低于物業(yè)所在地區(qū)縣政府指導價最低收費標準。

第三十條【物業(yè)服務(wù)合同備案制度】實行物業(yè)服務(wù)合同備案制度。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會應(yīng)當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門備案，縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當在7日內(nèi)將備案情況抄送市房地產(chǎn)主管部門和物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）。

第三十一條【公共收益歸屬】 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法利用共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的廣告、車輛停放和場地租賃等經(jīng)營所得收益歸全體業(yè)主所有，收益分配由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會成立后經(jīng)營所得收益由業(yè)主委員會單獨列賬，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本比例在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第三十二條【物業(yè)服務(wù)費收取時間和方式】已竣工驗收但尚未出售或尚未交付的物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位全額承擔，已售房屋自交房公告截止日次日起由物業(yè)買受人承擔，建設(shè)單位與買受人另有約定的從其約定。

物業(yè)服務(wù)費可按月、季度、半年計算，一次性預收物業(yè)服務(wù)費的最長時間不得超過半年。

第三十三條【代收代繳水、電、氣費用的處理方式】供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當向終端用戶收取使用費。專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用的，應(yīng)當簽訂代收協(xié)議并支付手續(xù)費。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用未及時繳納給專業(yè)經(jīng)營單位的，專業(yè)經(jīng)營單位可依法向物業(yè)服務(wù)企業(yè)追收，不得采取停水、停電、停氣等方式影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活。

供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位不得以任何名目向物業(yè)服務(wù)企業(yè)和用戶收取保證金。

第三十四條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護共用設(shè)施承擔的責任】物業(yè)服務(wù)企業(yè)因維護保養(yǎng)不當導致消防、電梯等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，應(yīng)當承擔修復責任。

第三十五條【建設(shè)單位承擔物業(yè)服務(wù)用房的裝修】建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程綜合竣工驗收備案前，應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會議事活動用房進行簡單裝修，具備必要的辦公條件。

第四章 物業(yè)的使用與維護

第三十六條【土地出讓前相關(guān)設(shè)施設(shè)備配置】新建住宅小區(qū)在土地出讓前，應(yīng)當將以下配套設(shè)施納入規(guī)劃設(shè)計條件：

(一)服務(wù)用房的配置。物業(yè)服務(wù)用房面積按照房屋建筑總面積的千分之二，且不低于100平方米配置；分期建設(shè)的，按照不低于分期規(guī)劃許可總建筑面積千分之二的比例配置。業(yè)主委員會議事活動用房應(yīng)當按不低于30平方米單獨配置；

（二）環(huán)衛(wèi)設(shè)施的配置。垃圾收集站1個，面積應(yīng)不低于45平方米，每70米設(shè)置一個垃圾桶。公廁1個，面積應(yīng)不低于60平方米，且應(yīng)臨市政道路設(shè)置；

（三）停車位的設(shè)置。地下停車位按每戶不低于1.2個車位設(shè)置，且按照相關(guān)規(guī)范設(shè)置新能源汽車充電樁，不得設(shè)置地面停車位；

（四）康樂設(shè)施的設(shè)置。按照房屋建筑總面積的千分之五配置，根據(jù)配置面積的大小設(shè)置相應(yīng)數(shù)量的健身場所、游泳池、網(wǎng)球場、羽毛球場等。健身場所應(yīng)配建相應(yīng)數(shù)量的健身器材；

（五）安防系統(tǒng)設(shè)置。按照住宅小區(qū)安防技術(shù)規(guī)范標準設(shè)置視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)、住戶報警系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)等；

（六）建筑外立面設(shè)置。房屋應(yīng)設(shè)置為坡屋式樓頂，雨棚應(yīng)統(tǒng)一色彩和規(guī)格，空調(diào)、地暖應(yīng)預留結(jié)構(gòu)板，生活陽臺應(yīng)設(shè)置在非臨街面。不得設(shè)置大面積玻璃幕墻、防護凸窗、卷簾門、外墻磚。排煙管、空調(diào)主機、給排水管等各種管線不得外露；

（七）電梯的配置。12層或60戶以上100戶以下每棟每單元不少于2臺，18層或100戶以上不少于3臺。其中1臺應(yīng)容納擔架；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三十七條【物業(yè)區(qū)域劃分】 建設(shè)單位在申請辦理商品房預售許可或現(xiàn)房銷售前，應(yīng)當持建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案向物業(yè)所在地縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。縣（區(qū)）房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當自受理之日起十日內(nèi)會同街道辦事（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）進行劃分。

建設(shè)單位應(yīng)將劃分的物業(yè)管理區(qū)域詳細信息告知買受人，并作為商品房買賣合同附件。

第三十八條【分期開發(fā)的物業(yè)區(qū)域劃分】分期開發(fā)建設(shè)或兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用的，可以分別劃定物業(yè)管理區(qū)域。

第三十九條【承接查驗制度的組織方式】住宅物業(yè)實行交付承接查驗制度。

前期物業(yè)在辦理建設(shè)工程竣工驗收前，縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位，按照承接查驗相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。

業(yè)主委員會成立后，另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同前15日內(nèi)，向街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）提出申請。街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當組織原物業(yè)服務(wù)企、業(yè)主委員會、新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照承接查驗相關(guān)規(guī)定，對物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。

建設(shè)單位、業(yè)主委員會可以委托相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行承接查驗，所產(chǎn)生的費用由委托單位承擔。

第四十條【物業(yè)使用用途】物業(yè)交付使用后，業(yè)主（物業(yè)使用人）應(yīng)當按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)。規(guī)劃用途為住宅的不得設(shè)立產(chǎn)生油煙、噪聲、異味污染以及有安全隱患等的經(jīng)營場所。

第四十一條【物業(yè)使用巡查、報告制度】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當建立物業(yè)使用巡查、報告制度。

（一）巡查發(fā)現(xiàn)亂搭亂建、破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、占用公共空間等違法建設(shè)行為；發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲等，應(yīng)當進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，應(yīng)當及時報告城管執(zhí)法部門處理。

（二）巡查發(fā)現(xiàn)有破壞消防設(shè)施、占用消防通道等影響消防安全行為的，應(yīng)當進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，應(yīng)當及時報告消防部門處理。

（三）巡查發(fā)現(xiàn)有車輛亂停、亂放等阻礙交通行為的，應(yīng)當進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，應(yīng)當及時報告公安部門依法處理。

（四）巡查發(fā)現(xiàn)電梯存在安全隱患的，應(yīng)當立即通知電梯維保單位到現(xiàn)場處理，并及時向質(zhì)監(jiān)部門報告。

第四十二條【戶表外專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的管理】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣等終端用戶的分戶計量表或終端用戶入戶端口以前的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的維修、更新、養(yǎng)護和管理應(yīng)當由專業(yè)經(jīng)營單位承擔。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變（配）電、二次供水、燃氣調(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。

第四十三條【物業(yè)的保修期限】在正常使用條件下，房屋建筑工程在下列期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)當由建設(shè)單位承擔質(zhì)量保修責任：

（一）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏為5年；

（二）供熱與供冷系統(tǒng)，為２個采暖期、供冷期；

（三）電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年。

建設(shè)工程的保修期自竣工驗收合格之日起計算。

第四十四條【質(zhì)量保證金繳存標準】建設(shè)單位應(yīng)當在辦理建設(shè)工程竣工驗收備案前，按工程竣工結(jié)算價款百分之三的比例將質(zhì)量保證金繳存到物業(yè)所在地縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門代管。

質(zhì)量保證金代管期限為5年，保修期限內(nèi)建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修義務(wù)的，維修費用在質(zhì)量保證金中列支。保修期限內(nèi)質(zhì)量保證金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當補足；期限屆滿后，余額應(yīng)當返還建設(shè)單位。

第四十五條【住宅專項維修資金的繳存方式】業(yè)主應(yīng)當繳納住宅專項維修資金，專項用于物業(yè)保修期限期屆滿后，物業(yè)、共用設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)。

購房人應(yīng)當在簽訂商品房網(wǎng)簽合同前繳存；未銷售房屋由建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程綜合竣工驗收備案前繳存。

第四十六條【住宅專項維修資金的續(xù)籌方式】業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足交存額百分之三十的，縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當會同街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）及時組織指導業(yè)主召開業(yè)主大會續(xù)籌。

第四十七條【應(yīng)急使用住宅專項維修資金的條件】發(fā)生下列危及公共安全情形之一的，應(yīng)當啟用應(yīng)急程序使用住宅專項維修資金：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障，存在安全隱患的；

（三）住宅水泵損壞導致供水中斷的；

（四）樓體外墻墻面有脫落危險的；

（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；

（六）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，應(yīng)當對消防設(shè)施設(shè)備維修、改造的；

（七）其它需應(yīng)急使用住宅專項維修資金的。

第四十八條【應(yīng)急使用住宅專項維修資金的程序】應(yīng)急情況下使用住宅專項維修資金按以下程序進行：

（一）公告。發(fā)現(xiàn)緊急情形需要立即啟動專項維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當在2小時內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告。

（二）報告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)在2小時內(nèi)將緊急情況書面報告物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）；涉及電梯、消防設(shè)施的，應(yīng)同時書面報告質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門或公安消防部門。

（三）確認。物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門收到相關(guān)報告后，應(yīng)在2小時內(nèi)實地查勘現(xiàn)場，符合規(guī)定情形的，立即予以確認。涉及電梯、消防設(shè)施的，質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門、公安消防部門收到相關(guān)報告后，應(yīng)在2小時內(nèi)實地查勘確認。

（四）申請備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當在2日內(nèi)編制住宅專項維修資金使用方案，并報縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門備案。

（五）對符合應(yīng)急使用住宅專項維修資金的，縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當自收到住宅專項維修資金使用方案之日起24小時內(nèi)審查備案，并按工程預算金額的百分之六十劃轉(zhuǎn)首次住宅專項維修資金給維修單位。

（六）驗收。應(yīng)急維修工程竣工驗收后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當委托工程造價咨詢機構(gòu)出具審價報告，并將審價報告和使用維修資金情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。審價報告所產(chǎn)生的費用在本次應(yīng)急住宅專項維修資金中列支。

第四十九條【裝飾裝修企業(yè)登記制度】在本市從事住宅室內(nèi)裝飾裝修的企業(yè)，應(yīng)當取得相應(yīng)的裝飾裝修資質(zhì)，并在縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門登記。

第五十條【需聘請裝飾裝修企業(yè)的情形】裝修人對住宅室內(nèi)裝飾裝修有以下行為的，應(yīng)當聘請具有相應(yīng)資質(zhì)的裝飾裝修企業(yè)進行裝修:

（一）經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的；

（二）經(jīng)規(guī)劃部門批準，搭建建筑物、構(gòu)筑物和改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的；

（三）經(jīng)燃氣管理單位批準，拆改燃氣管道和設(shè)施的；

（四）改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的；

（五）其他法律、法規(guī)規(guī)定的行為。

第五十一條【裝飾裝修材料審查備案制度】裝修人在裝飾裝修前，應(yīng)當將裝飾裝修方案及使用的各種材料明細報物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行審查登記。裝飾裝修材料在進入物業(yè)管理區(qū)域時，與審查登記材料明細不相符的，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)核實不屬于違建材料的，方可進入物業(yè)管理區(qū)域。

第五十二條【裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議】裝修人應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確裝飾裝修禁止行為和注意事項。不得拒絕和阻礙物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅室內(nèi)裝飾裝修的巡查。

第五十三條【建筑物外立面設(shè)施安裝】新建住宅小區(qū)建筑物外立面不得安裝防護設(shè)施，確需安裝的不得超出外墻空間。

空調(diào)外機、排煙管道等應(yīng)當安裝在房屋設(shè)計預留的位置。未預留位置的，按照有關(guān)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝。

第五十四條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的禁止行為】物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向裝修人指定裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料。

第五章 監(jiān)管職責

第五十五條【激勵與考核制度】

市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當將物業(yè)管理工作納入市、縣（區(qū)）級相關(guān)職能部門、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）目標考核。

縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當每年對本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)項目履約情況進行考評。

街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當每年對本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會履職情況進行考評。

第五十六條【物業(yè)管理投訴、舉報機制】建立物業(yè)管理投訴、舉報受理機制。房地產(chǎn)主管部門、相關(guān)職能部門、專業(yè)經(jīng)營單位、設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)單位等應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公開受理電話。

第五十七條【市房地產(chǎn)主管部門的監(jiān)管職責】市房地產(chǎn)主管部門的監(jiān)管職責。

（一）負責全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的指導和監(jiān)督，研究制定相關(guān)配套政策措施；

（二）加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的動態(tài)監(jiān)管，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息記分平臺；

（三）負責住宅專項維修資金監(jiān)督管理；

（四）開展物業(yè)管理宣傳、培訓；

（五）開展物業(yè)服務(wù)項目評優(yōu)；

（六）負責一、二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的初審和三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的審批及注銷，以及異地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本市登記；

（七）指導和監(jiān)督縣（區(qū)）以及物業(yè)管理協(xié)會開展物業(yè)管理工作；

（八）負責協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大投訴案件；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第五十八條 【區(qū)（縣）房地產(chǎn)主管部門的監(jiān)管職責】縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門的監(jiān)管職責。

（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理政策法規(guī)；

（二）負責物業(yè)管理區(qū)域劃分、新建物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)用房備案；

（三）負責住宅專項維修資金的繳存、使用和監(jiān)督管理；

（四）負責物業(yè)質(zhì)保金的監(jiān)管；

（五）負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為的監(jiān)督管理，開展日常信用記分核查和報送工作；

（六）負責裝飾裝修企業(yè)的監(jiān)管；

（七）建立物業(yè)管理檔案；

（八）指導街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理活動；

（九）負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理投訴的調(diào)查處理工作；

（十）監(jiān)管本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動的安全生產(chǎn)管理。

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第五十九條【其他部門的監(jiān)管職責】其他職能部門的監(jiān)管職責。

（一）發(fā)展改革部門負責物業(yè)服務(wù)合同備案；查處物業(yè)服務(wù)亂收費行為，調(diào)解處理物業(yè)服務(wù)收費的矛盾糾紛。

（二）經(jīng)濟和信息化部門負責督促電力、通訊等專業(yè)經(jīng)營單位對終端用戶的分戶計量表或終端用戶入戶端口以前的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線進行維修、更新、養(yǎng)護和管理；協(xié)調(diào)處理因電力、通訊引起的矛盾糾紛。

（三）公安部門負責依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法行為，對消防、監(jiān)控安防、養(yǎng)犬、車輛停放等開展監(jiān)督檢查，并協(xié)助開展房屋租賃監(jiān)督管理工作。

（四）民政部門負責指導和監(jiān)督社區(qū)居（村）民委員會履行自治職能和物業(yè)監(jiān)管職能；依法登記物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會，會同行業(yè)主管部門加強對物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會的監(jiān)督管理。

（五）司法行政部門負責指導基層人民調(diào)解組織積極疏導、調(diào)解物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類糾紛。

（六）財政部門負責審批物業(yè)服務(wù)相關(guān)補貼獎勵經(jīng)費。

（七）城鄉(xiāng)規(guī)劃部門督促建設(shè)單位按照規(guī)劃設(shè)計要求完善相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)，調(diào)查處理因配套設(shè)施未完善的矛盾糾紛。

（八）城管執(zhí)法部門按照職責依法受理和查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)行為、違規(guī)裝修行為、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、違反市容管理及影響居民生活環(huán)境的行為。

（九）衛(wèi)生部門負責指導物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的疾病防控、居民生活用水監(jiān)測、垃圾分類指導等工作。

（十）食品藥品監(jiān)督部門負責指導物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的居民過期藥品的分類處理。

（十一）環(huán)保部門依法調(diào)查處理城市建成區(qū)外的小區(qū)及周邊的噪聲、油煙、廢氣超標等污染行為。

（十二）工商部門依法查處小區(qū)無照經(jīng)營、虛假廣告、制售假冒偽劣商品等違法行為；對將車庫及其他附屬設(shè)施或違法建設(shè)改變?yōu)榻?jīng)營場所的進行注冊登記應(yīng)不予頒發(fā)證照，并加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無照經(jīng)營行為的查處，協(xié)調(diào)處理合同糾紛和小區(qū)內(nèi)因經(jīng)營產(chǎn)生的糾紛。

（十三）質(zhì)監(jiān)部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備進行安全監(jiān)察，督促使用單位做好特種設(shè)備的注冊登記、定期檢驗、維護保養(yǎng)和作業(yè)人員持證上崗等工作；牽頭對應(yīng)急情況下動用維修資金維修和改造電梯等特種設(shè)備進行確認；查處特種設(shè)備在安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為；調(diào)查處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的特種設(shè)備事故。

（十四）人防部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程的監(jiān)督管理，查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)侵占、損害、擅自變更用途或擅自拆除人防工程設(shè)施設(shè)備等行為。

（十五）監(jiān)察部門負責對相關(guān)職能部門和公職人員在物業(yè)管理活動中的違法行為進行查處。

第六章 法律責任

第六十條【違法責任】違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第六十一條【挪用維修資金的處罰措施】任何單位或個人違反本條例擅自挪用住宅專項維修資金的，由縣(區(qū))房地產(chǎn)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，并處挪用金額2倍以下的罰款。

第六十二條【建設(shè)單位違反保修義務(wù)的處罰措施】建設(shè)單位違反第四十三條規(guī)定在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，不履行保修義務(wù)或拖延履行保修義務(wù)的，縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處10萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十三條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反條例的處罰措施】物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十一條、第五十四條規(guī)定的，由縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款。

第六十四條【裝修企業(yè)違反條例的處罰措施】裝修企業(yè)違反本條例第四十九條、第五十三條規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有違法建設(shè)裝修的，由縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門責令限期改正，逾期未改正的，處3萬元以上5萬元以下的罰款并報資質(zhì)頒發(fā)主管部門進行降級或注銷。

第六十五條【業(yè)主委員會會員違反條例的處罰措施】業(yè)主委員會做出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會決定，給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，由同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔賠償責任。

業(yè)主委員會委員違反本條例第二十條、第二十一條規(guī)定，挪用、侵占業(yè)主委員會議事活動經(jīng)費的，依法追究法律責任。

第六十六條【相關(guān)職能部門違反條例的處罰措施】相關(guān)職能部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）工作人員未按本條例規(guī)定履職的，監(jiān)察部門依法給予行政處分。

第七章 附 則

第六十七條【老舊住宅小區(qū)整治】未聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，縣（區(qū)）人民政府制定老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和年度實施計劃，指導有條件的老舊小區(qū)成立業(yè)主大會，逐步由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

第六十八條【其他管理人提供物業(yè)服務(wù)的法律依據(jù)】業(yè)主委托其他管理人提供物業(yè)服務(wù)的，參照本條例執(zhí)行。

第六十九條【本條例的實施時間】本條例自 年 月 日起施行。